一、案情简介

2018年4月10日，吕某与任某签订《西安市存量房买卖合同》，约定任某向吕某出售位于西安市某小区的房屋,建筑面积96.63平方米，所有权人为任某。该房屋抵押于建设银行，合同约定任某应于2018年6月30日前开始办理还款、撤押、注销等相关手续。房屋成交总价为1400000元，吕某采用按揭方式付款。吕某于2018年4月10日前支付任某定金200000元。

2018年7月10日，居间方向某发送《告知书》，称因任某与吕某之间的房屋买卖合同已经签订3个月时间，但任某以各种理由推脱不配合办理后续交易手续，且经沟通，任某仍未给出明确回复，故望任某在2018年7月15日前就合同相关事宜给出明确书面回复。

2018年7月31日，吕某向任某发送律师函，要求任某在收到该律师函起7日内按照合同约定办理银行撤押手续，并配合办理网签备案、签署资金监管协议、配合办理过户等一系列手续。

2018年11月22日，吕某向任某发送《解除合同通知》，以任某拒绝办理房屋撤押手续，不履行办理面签、签署资金监管协议等合同义务，违反合同约定，经吕某多次要求继续履行，仍不按照合同约定履行义务为由，告知任某2018年4月10日双方签订的《西安市存量房买卖合同》正式解除，请任某收到吕某的通知后，返还吕某支付的定金200000元，并支付吕某违约金400000元，以及中介费用、律师费交通费等其他合理损失。

2018年11月30日任某收到该解除合同通知。2018年12月1日，任某向吕某出具《回函》，称，合同签订后吕某前期以种种理由拒付首付款办理资金监管致使合同无法顺利履行，现又单方解除合同，望吕某收到任某回函后支付任某违约金400000元及其他损失。

吕某于2018年8月27日将任某起诉至西安市雁塔区人民法院。庭审中，任某表示：居间人询问任某时，任某曾口头表示会尽可能于2018年6月底前办理完毕还款撤押等手续，这是一种商量性的回复，没有经合同相对方间的协商确认，也没有确定时间为2018年6月30日的意思表示，吕某所提供的合同所载2018年6月30日该时间由吕某自行填写，任某所持初始合同原件上并未填写该日期。

法院最终判决：一、原告吕某与被告任某2018年4月10日签订的《西安市存量房买卖合同》解除。二、被告任某于本判决生效之日起十日内返还原告吕某定金200000元；三、被告任某于本判决生效之日起十日内支付原告吕某违约金220000元、律师费29000元、中介服务费42000元、交通费5599元。四、驳回原告吕某的其余诉讼请求。本案案件受理费17400元，由原告承担4700元，被告承担12700元，保全费5000元由被告承担，因原告已预交，被告任某应在支付上述款项时一并支付原告。

二、律师点评

本案合同僵局的形成是业主方在签订合同后，未及时办理银行撤押手续导致。但根据任某的描述，双方签订合同时并未就何时撤押约定具体时间节点，任某只是曾经口头向居间人承诺过将于2018年6月底撤押，2018年6月30日是吕某自行填入空白合同中的。鉴于此，本案在一审庭审过程中，原被告双方就是否约定准确撤押时间节点进行了充分辩论。因为，根据二手房交易惯例，房屋撤押义务归属于出售方，一旦合同约定了准确撤押时间节点，那么出售方违约行为就很容易确定了，如果未约定撤押时间节点，那么确定出售方违约难度相比较而言就大多了。

律师在代理本案过程中，着重向法庭表明，就算任某只是口头表示将在2018年6月底完成撤押手续，也构成真实意思表示，并非任某所说的“商量性回复”，该承诺对任某是具备约束力的。同时，任某将签字后的空白合同交由居间方，本身就将自己处于非常不利地位。同时，无论是一审还是二审，办案律师通过将居间人列为第三人引入诉讼，积极的向法庭还原事实，将出售方违约事实描述的较为清晰，最终取得了满意的判决结果，较好的维护了当事人的合法权益。

三、律师建议

1、在购买二手房交易过程中，针对在银行尚未还清房贷的房产，一定要约定准确的办理撤押手续的时间，这样可以有效限制出售方无限期拖延交易时间；

2、如果合同中并未约定办理撤押的具体时间，可以通过短信、微信或电话录音的形式，要求出售方承诺撤押时间，只要出售方作出了相应承诺，该承诺将对出售方产生约束力；

3、如果出售方拒绝承诺办理撤押的时间节点，或者承诺的时间过长明显不合理，则需要向出售方发送正式的催告函，要求出售方按照明确的时间来办理撤押手续；

4、若出售方在收到催告函后，仍拒绝办理撤押手续，购房方可根据各人需要向法院提起诉讼；

5、想要继续履行合同的购房方，可以直接向人民法院起诉，要求继续履行合同，但根据法律规定，需要代出售方偿还银行贷款并一次性支付剩余款项；

6、无力代还银行贷款并一次性支付剩余房款的购房者可以选择解除合同，向出售方主张违约金。这样的话就需要在提前诉讼前，最好能够向出售方送达解除合同通知书，然后向人民法院提起诉讼；

7、关于解除合同通知书，这里需要特别提醒一下，合同法关于合同解除通知的形式并未作具体规定，只是要求送达对方即可，但办案律师在亲身办理案件中，往往有的合同中就约定了解除合同必须通过书面形式，如此以来，解除合同通知书就必须通过书面形式送达对方；

8、无论是主张继续履行合同还是主张解除合同，律师建议一定要办理诉讼保全，并且是诉前保全，查封案涉房产，防止执行不能的风险。