一、案情简介

2017年11月23日，路某与孙某签订《西安市存量房买卖合同》约定：路某购买孙某名下的位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室的房屋；购房总价款1400000元，定金500000元，孙某应于收到路某定金后3日内交付房屋。

后双方对合同履行发生争议，2018年5月9日，路某向孙某发出《催告函》，要求孙某在5日内就是否继续履行合同作出答复。经居间人多次催促，孙某未履行交付房屋义务。

案涉房屋系孙某于2013年9月3日从某置业有限公司购买。根据2017年6月28日西安市政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》规定：2017年4月18日以前，在西安市各区购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易。案涉房屋要等到2018年9月2日之后才满足上市交易条件。

根据2018年6月23日西安市人民政府办公厅《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》规定：商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易。根据最新的政策，案涉房屋于2016年9月2日以后就可以上市交易了。

后路某委托律师向人民法院提起诉讼，要求继续履行合同，孙某抗辩称一、该房屋签订买卖合同时不符合房屋限购政策，不能上市交易。基于中介承诺，买卖双方签订房屋买卖合同。二、中介违反房地产限购政策，违规向当事人承诺，是该合同无法履行的主要原因，对此中介应承担主要责任。三、路某一直未按照合同约定申请按揭贷款，办理资金监管手续，导致合同无法继续进行。四、因合同主要条款约定不明，孙某基于不安抗辩权要求解除合同。

法院最终判决：一、路某与孙某所签的《西安市存量房买卖合同》及《西安市XX居间合同》有效，应继续履行；二、路某于本判决生效后二十日内支付孙某购房款900000元（定金500000元已抵作购房款）；三、孙某于本判决生效后二十日内向路某交付位于西安市曲江新区XX路XX苑XX幢XX单元XX室房屋，并协助、配合路某办理上述房屋过户手续；四、孙某于本判决生效后十日内赔偿路某律师费损失20000元。

二、律师点评

本案发生的背景是出售方因急需资金周转，想要卖房套现，居间人口头表示交易周期大概在三个月左右，因为案涉房屋尚不满足上市交易政策，因此买方就先支付较大数额的定金，卖方在收到定金后先交付房屋，待到满足过户条件时，再办理过户手续。但在交易过程中，因出售方未在三个月内及时取得房款，再加上当时房屋市场价值攀升，因而拒绝交付房屋，导致合同僵局。

律师在代理本案过程中发现，虽然案涉房屋在签订合同时，该房屋并未满足西安市“满五”政策，但在纠纷发生后的2018年6月23日，西安市二手房政策调整，案涉房屋满足了最新的限制条件可以上市交易了。在与当事人进行充分沟通后，最终确定了诉讼请求是要求继续履行合同。

但是，本案仍存在几大难点：1、因为合同签订时，案涉房屋并不能够上市交易，该房屋买卖合同是否合法有效？2、合同关于何时办理过户手续并未进行明确约定，是否可以理解为在满足政策条件后双方办理过户手续？3、合同约定买方的购买方式是按揭贷款，而现在变更为全款购买，是否变更合同内容，能否得到法院支持？

办案律师针对上述几大难点，着重对法庭进行了举证和说理，购房合法虽然不符合当时的限购政策，但只是当时无法办理过户手续，交付房屋是不存在障碍的，并且购房合同并不存在合同法52条合同无效的情形，案涉合同是合法有效的，虽然购房方式由按揭变更为全款，但这一变更并未对合同相对方造成不利影响，办案律师的观点最终得到了法院认可，取得了满意的判决结果，较好的维护了当事人的合法权益。

三、律师建议

1、在购买二手房交易过程中，针对尚不满足出售条件的房产，一定要在合同中明确双方对此知情，并且同意在满足上市交易条件后办理过户手续，防止出售方以不满足政策为由主张合同无效或解除合同；

2、针对尚不满足出售条件的房产，特别是还未还清银行贷款的情况，一定要约定如果因出售方原因，未及时偿还银行贷款，导致房屋被银行拍卖的违约责任；

3、购买尚不满足出售条件的房产，律师建议最好能够在签订合同后，尽快的完成房屋交付，实际控制房产；

4、实际控制房产的同时，一定要关注房产的还贷、抵押、查封等情况，防止出售方因个人债务导致房产被强制执行；

5、如果因购买尚不满足出售条件的房产发生纠纷，在尚不满足出售条件前，购买方主张继续履行合同是无法得到法院支持的，只能主张解除合同，要求出售方赔偿违约金来弥补损失；

6、如果在纠纷发生时，该房产已经满足出售条件，律师建议最好是向法庭主张继续履行合同，办理房产过户手续；

7、因此类二手房交易风险较大，在等待房屋满足出售条件过程中，房产价值可能会涨跌情况，原业主也可能面临债务纠纷，对购房者来说，前期已经投入大量资金，但仍然无法有效控制房产，面临较大风险，律师建议最好不要购买短期内不满足上市交易条件的房产；

8、无论是主张继续履行合同还是主张解除合同，律师建议一定要办理诉讼保全，并且是诉前保全，查封案涉房产，防止执行不能的风险。